Si eres adulto mayor y propietario de tu vivienda en Chile, probablemente has escuchado sobre distintas formas de "usar" tu casa para generar ingresos. Pero no todas las opciones son iguales — ni todas son legales en Chile hoy. Esta guía compara las 4 alternativas de forma objetiva.
Tabla comparativa
| Criterio | Magnus (Sale-Leaseback) |
Nuda Propiedad + Usufructo | Renta Vitalicia Inmobiliaria |
|---|---|---|---|
| ¿Existe en Chile? | Sí | Legal pero sin mercado formal | Solo con aseguradoras (capital, no inmueble) |
| ¿Cómo funciona? | Vendes la nuda propiedad y reservas un usufructo temporal (hasta 15 años). Sigues viviendo en tu casa. | Vendes la titularidad pero conservas el derecho de habitar (usufructo) hasta fallecer. | Entregas un capital a una aseguradora y recibes renta mensual de por vida. |
| ¿Genera deuda? | No — es una compraventa | No | No |
| ¿Sigues en tu casa? | Sí — usufructo inscrito hasta 15 años | Sí — usufructo vitalicio | Generalmente debes vender primero |
| Regulación | CMF — Ley 20.712 (FIP) | Código Civil (arts. 764-810) | CMF — Ley de Seguros (DFL 251) |
| ¿Cuánto recibes? | Entre el 95 y 96,4% del valor (descuentos legales) | ~50–70% del valor (depende de edad) | Depende del capital entregado y tu edad |
| Moneda | UF (protegido contra inflación) | Pesos o UF (negociable) | UF |
| Impacto en herederos | Dinero recibido pasa a patrimonio financiero — heredable | Propiedad sale de la familia permanentemente | Si falleces temprano, capital no consumido se pierde |
| ¿La familia puede recomprar al final? | Sí — precio fijado el día de la firma (compraventa × 1,025ⁿ en UF) | No — propiedad sale permanentemente del patrimonio | No aplica |
| Riesgo principal | Canon mensual del usufructo en UF | Valor de venta bajo por descuento actuarial | Riesgo de fallecimiento temprano |
| Formalización | Escritura pública + inscripción CBR. Además abriremos una cuenta a tu nombre con tus fondos para que tengas la tranquilidad de tus pagos. | Escritura pública + inscripción CBR | Póliza de seguro |
Impacto en los herederos: la diferencia clave
Sale-Leaseback (Magnus)
El dinero recibido por la venta pasa a ser patrimonio financiero: depósitos a plazo, cuentas de ahorro, inversiones. Este dinero es heredable de forma simple, sin necesidad de posesión efectiva de un inmueble, sin impuesto a la herencia sobre bienes raíces, y puede distribuirse en vida si el propietario lo desea. Los pagos mensuales pendientes también son heredables. Adicionalmente, al vencimiento del plazo, los herederos tienen la opción de recomprar la propiedad a un precio fijado el día de la firma original (valor de compraventa × 1,025 anual compuesto en UF). La opción es voluntaria, no obligatoria.
Nuda Propiedad
La propiedad sale de la familia permanentemente en el momento de la venta. No hay reversión posible. Los herederos no tienen derecho a recuperarla bajo ninguna circunstancia.
Renta Vitalicia
Si el beneficiario fallece tempranamente, el capital no consumido se pierde — queda en la aseguradora. Algunas pólizas ofrecen períodos garantizados, pero generalmente a costa de una renta menor.
Magnus convierte un activo ilíquido (tu casa) en dinero que puedes usar, ahorrar o heredar. No genera deuda, no acumula intereses, está regulado por la CMF, y puedes seguir viviendo en tu hogar por hasta 15 años con un contrato de arriendo en UF protegido contra la inflación.
¿Cuándo conviene cada opción?
Sale-Leaseback (Magnus): Ideal si quieres liquidez inmediata, seguir en tu casa, y proteger los intereses de tus herederos. Funciona mejor para propiedades urbanas en la Región Metropolitana y zonas de alta demanda.
Renta Vitalicia con aseguradora: Puede complementar al sale-leaseback. Una vez que recibes el dinero de la venta, puedes invertir parte en una renta vitalicia para asegurar un ingreso fijo de por vida.
Nuda propiedad: Puede tener sentido si no tienes herederos directos o si no te importa que la propiedad salga de la familia. El descuento sobre el valor es significativo.
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